Да, в один нотариальный договор обещания продажи (noter satış vaadi sözleşmesi), то есть нотариально удостоверенный договор о будущей передаче недвижимости, можно включить несколько самостоятельных объектов недвижимости (bağımsız bölüm), то есть отдельных зарегистрированных единиц. Важно, чтобы каждый объект был подробно описан в договоре, с указанием всех идентификаторов: адрес, кадастровое описание, номер участка (parsel), номер самостоятельной единицы (bağımsız bölüm numarası), этаж и площадь по проекту.
Для заявлений о гражданстве Турции через инвестиции безопаснее использовать либо один договор, соответствующий всем требованиям, либо прямую передачу права собственности через земельный реестр (Кадастровое управление — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), где правой документ — это тапу (tapu), то есть зарегистрированное свидетельство о праве собственности. Объединение нескольких договоров обещания продажи повышает риск отказа, поскольку органы могут усомниться в единой прослеживаемости сделки.
Как должны быть описаны объекты
Если в один договор включается несколько объектов, по каждому из них нужно привести полную идентификацию, которая совпадает с данными реестра и муниципалитета. Обязательно указываются имена сторон, кадастровый номер участка, номер самостоятельной единицы, документы по поэтажным планам, а также соответствие с оценочным отчетом (ekspertiz raporu). Несовпадения или ошибки могут привести к задержке или отказу в регистрации.
Проверки до оплаты и перехода права
Перед любым платежом рекомендуется получить актуальную выписку из кадастрового реестра и проверить наличие ограничений: ипотека, аресты, залоги, сервитуты, судовые уведомления или проектные ограничения. Все такие обременения должны быть сняты до перехода права. Также обязательно проверить, что объекты не попадают в военные, охранные или иные ограниченные зоны, и что не превышены районные квоты на иностранное владение.
Документы по объекту
Для оформления потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию (iskan), документы по зонированию, документы по коммунальным платежам, строительные и энергетические паспорта (если запрошено), а также подтверждение отсутствия задолженностей по обязательным взносам на содержание здания (aidat). Отдельно рекомендуется зафиксировать, какие встроенные элементы переходят новому владельцу.
Платежи, требования для гражданства и рекомендации
При сделках на гражданство все банковские переводы должны быть проводимыми по каналам, отслеживаемыми и фиксируемыми: документы, SWIFT-сообщения, заверенные платежные документы. Все документы должны быть представлены в уполномоченные органы: либо Кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), либо Главное управление по вопросам миграции (Göç İdaresi Genel Müdürlüğü) — в зависимости от документы. Обязательна отметка о невозможности продажи объекта в течение трёх лет для гражданства.
Занижение цены в договоре недопустимо: это ведёт к отказу в гражданстве и штрафам.
Затраты и особенности оформления
Основные расходы включают регистрационный сбор за оформление титула (Tapu harcı) — 4% от заявленной цены продажи, нотариальные, переводческие и оценочные сборы. Также могут быть отдельные муниципальные платежи. Помните: схемы с несколькими объектами и договорами обещания продажи несут юридические риски и подходят только при правильном юридическом сопровождении. Для целей оформления гражданства предпочтительно оформлять либо один договор на всю сумму, либо покупать объекты с прямым переходом права на имя инвестора через тапу.
