Если по объекту недвижимости оформлено у нотариуса обещание продажи (satış vaadi) и оно внесено как отметка в земельный реестр (tapuya şerh), такой объект нельзя считать юридически чистым: для второго покупателя существует серьезный риск отмены сделки. Даже если отметки в реестре нет, прежний покупатель может подать иск, поэтому входить в такую сделку без проверки записи в реестре недвижимости (tapu kaydı) не следует.
Что такое нотариальное обещание продажи?
Нотариальное обещание продажи (satış vaadi sözleşmesi) — это договор, заключаемый у турецкого нотариуса, в котором владелец недвижимости обещает в будущем передать объект определённому лицу. Такой договор подлежит внесению в земельный реестр (tapuya şerh) для защиты прав того, кому обещана продажа.
Когда объект считается проблемным
Ключевое обстоятельство состоит в наличии нотариально оформленного обещания продажи и его отражении в реестре. Если такая отметка внесена, это означает, что по объекту уже существует оформленное обязательство, и для последующего приобретателя возникает серьезный риск оспаривания и отмены сделки. В этом случае объект не может рассматриваться как свободный от правовых рисков. Покупатель должен понимать, что даже добросовестное приобретение не даст полной гарантии защиты.
Риск сохраняется и без отметки
Отсутствие отметки в реестре само по себе не устраняет риск полностью. По практике, прежний покупатель на основании нотариального договора может подать иск в турецкий суд (Mahkeme), требуя признать сделку недействительной и вернуть объект. Это означает, что для второго покупателя опасность не ограничивается только случаями, когда запись уже видна в реестре: спор может возникнуть и при отсутствии отметки (şerh).
Что нужно проверять до сделки
Практически значимым документом является запись в земельном реестре. Именно без ее просмотра не следует входить в такую сделку. В системе Веб-тапу, то есть веб-сервисе земельного реестра (Web-Tapu), можно просматривать записи о недвижимости и документы о ее местонахождении, а также отслеживать этап прохождения документы. Дополнительно приложение проверки участка — сервис по запросу данных по земельному участку (Parcel Inquiry), позволяет получать документы о наличии обременений, запретов, площади, типа объекта и т.д.
Как проходит подача и контроль действий по объекту
Через Веб-тапу можно подать заявление на проведение документы онлайн, направить необходимые документы в Кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü), отслеживать стадию рассмотрения, а также оплачивать сборы. Через эту систему можно уполномочить другое лицо на ознакомление со сведениями об объекте, а также подать или отменить заявление о запрете совершения сделок с недвижимостью без личного обращения в управление земельного реестра. По таким действиям заинтересованная сторона уведомляется по СМС.
Расчеты при завершении сделки
Если стороны все же переходят к оформлению купли-продажи, по требованию покупателя и продавца может использоваться система Тапу-Такас, то есть механизм безопасного расчёта при сделках с недвижимостью (TAPU-TAKAS) через Такасбанк (Takasbank), которая минимизирует риски мошенничества, но не заменяет тщательную проверку объекта.
Практические рекомендации
- Проверьте наличие отметок и обременений через Web-Tapu самостоятельно или с помощью адвоката.
- Запросите все нотариальные договоры, касающиеся объекта.
- Проконсультируйтесь со специалистом по недвижимости или юристом, чтобы избежать юридических рисков.
