Да, проверку объекта и полномочий перед подписанием договора следует считать обязательной. До подписания необходимо проверить запись о праве собственности в земельном реестре (tapu kaydı — запись в турецком государственном кадастре), возможные обременения и ограничения объекта (takyidat — информация об арестах, залогах и ограничениях), градостроительный статус (imar — информация об утверждённом назначении земельного участка), документ о вводе в эксплуатацию (iskan), разрешение по проекту (proje ruhsatı), документы квартала и участка (ada parsel), а также полномочия продавца.
Рекомендуется заказывать выписку из Кадастрового управления (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) для проверки прав собственности и ограничений. Проверить статус недвижимости и соответствие документов может адвокат или лицензированный агент. Подписание договора без такой проверки означает принятие на себя самого дорогостоящего риска.
Что именно проверяют до договора
Практически значимая проверка до договора включает правовой статус объекта и право продавца распоряжаться им. По представленным данным должны быть проверены запись в земельном реестре, наличие обременений, градостроительные документы, ввод в эксплуатацию, проектное разрешение, идентификация объекта по кварталу и участку, а также полномочия продавца. Все документы и статусы рекомендуется сверять с оригиналами через государственные органы или электронные сервисы e-Devlet для граждан Турции и их официальных представителей.
- Выписка из земельного реестра (tapu kaydı)
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам
- Справка о кадастровой стоимости
- Документ о вводе в эксплуатацию (iskan)
- Актуальный статус объекта по градостроительной документации (imar durumu)
- Данные по номерам квартала и участка (ada, parsel)
- Полномочия продавца (нотариальная доверенность при продаже по доверенности)
Полномочия агентства на размещение объявления
Для размещения объявления агентство недвижимости (emlak işletmesi) должно иметь разрешительный документ на торговлю недвижимостью (taşınmaz ticareti yetki belgesi) и быть отдельно уполномочено собственником через государственный электронный портал e-Devlet. При подаче объявления обязательно указывается номер объекта недвижимости (taşınmaz numarası). Система автоматически проверяет наличие полномочия, и только при его наличии объявление может быть размещено в обычном порядке.
Как оформляется уполномочивание через e-Devlet
Собственник выбирает объект недвижимости и указывает номер разрешительного документа агентства. Этот номер можно узнать у самого агентства либо проверить по сведениям агентства в системе запроса разрешительных документов. Затем выбирается дата окончания полномочия. Срок полномочия не может быть менее трех месяцев. После сохранения этих данных оформление полномочия считается завершенным.
Ограничения и особые случаи по объектам без записи в реестре
Если у объекта нет записи в земельном реестре, объявление может быть размещено вне этой системы, а на платформе объявлений для этого используется отметка «У меня нет тапу» (“Tapum Yok”). К объектам без записи в реестре относятся объекты, по которым не установлен режим этажной собственности (kat irtifakı — промежуточный этап до получения полной собственности), проекты Управления массового жилищного строительства (Toplu Konut İdaresi Başkanlığı) и компании по инвестициям в недвижимость Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., а также самовольные постройки.
Отмена ранее выданного полномочия
Выданное полномочие на размещение объявления можно отменить через экран «Операции по уполномочиванию на объявление недвижимости» (EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri) на портале e-Devlet. Для этого используется кнопка «Отменить» (“İptal Et”).
