Если объект находится в зоне специальной охраны (özel koruma alanı — зона с особым режимом охраны природы, архитектуры, историко-культурных ценностей), право собственности иногда может быть оформлено, но использование объекта, его переделка и новое строительство могут быть серьезно ограничены специальными нормативными актами. Если территория имеет статус безопасности, закрытый для иностранцев (yabancıya kapalı güvenlik statüsü), либо публичный статус (kamu statüsü), выдача титула собственности (tapu — турецкое свидетельство о праве собственности) может быть невозможна для иностранного гражданина или вовсе недоступна.
Правовой статус объекта и органы
Статус территории определяется на основании данных Кадастрового управления (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) и региональных органов, отвечающих за охрану окружающей среды и городское планирование. Само по себе наличие возможности приобрести объект не означает, что им можно будет свободно пользоваться, перестраивать или возводить на участке новые строения. При специальном охранном статусе допустимость владения и использование объекта часто разделены. Главное управление по вопросам миграции (Göç İdaresi Genel Müdürlüğü) также может учитывать зону при согласовании ВНЖ.
Ограничения для собственника
Владельцы недвижимости в зонах специальной охраны сталкиваются с серьезными ограничениями на использование, ремонт, перепланировку и на новое строительство (особенно в природоохранных и охраняемых архитектурных зонах). В ряде случаев требуется согласование не только с кадастровым органом, но и с отдельными государственными департаментами — Министерством окружающей среды, Министерством культуры и туризма Турции. Кроме того, если территория относится к зоне с ограничением для иностранцев по безопасности либо публичный статус, оформление титула собственности может быть полностью запрещено для иностранцев или даже граждан Турции.
Что проверять до покупки
Перед сделкой необходимо обязательно запросить документы из реестра земель (tapu sicili — официальный реестр прав по недвижимости), чтобы узнать все ограничения, связанные с объектом, и наличие специальных режимов. Записи об обещании установить сервитут (irtifak hakkı — ограниченное вещное право пользования), обещании продажи недвижимости (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi), строительстве в обмен на долю в участке (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi), а также ипотеки (ipotek — залог недвижимости) видны в этом реестре. Региональные кадастровые органы и турецкие риелторы предоставляют выписку (tapu kayıt örneği) по запросу собственника или его доверенного лица.
Документы и регистрационное оформление
Официальный акт сделки (resmi senet) оформляется в Управлении земельного кадастра и реестра прав (tapu sicil müdürlüğü). Для оформления права собственности требуется предоставить паспорта обеих сторон, налоговые номера (vergi numarası), координаты участка и подтверждение уплаты госпошлины (tapu harcı). При наличии ограничений по охране или безопасности регистрация может быть отклонена или поставлена на дополнительное согласование, затягивающее процесс. Свидетели при подписании могут потребоваться, если есть сомнения в личности участников.
Последствия после регистрации
Все ограничения на объект, включая охранные и публичные статусы, вносятся в официальный кадастровый реестр и могут быть обязательными для любого последующего владельца. Если обещание установить сервитут или договор строительного участия внесены в реестр, эти ограничения действуют в отношении новых собственников. Ипотеки и другие обременения также отображаются в реестре, и их снятие часто требует отдельной документы.
- Обязательно проверяйте охранный статус объекта до сделки
- Уточняйте допустимые виды использования у органов кадастра и местных архитекторов
- Для иностранцев некоторые зоны полностью недоступны для оформления собственности
- Профессиональная юридическая проверка обязательна при покупке в зонах особого режима
