Да, покупка недвижимости по нотариально оформленному договору обещания продажи недвижимости (satış vaadi sözleşmesi, предварительный обязательный договор о будущей продаже) возможна как для граждан Турции, так и для иностранных покупателей, как в проекте, так и в отношении еще не готового самостоятельного объекта. Однако такой договор сам по себе не делает покупателя собственником: право собственности возникает позже при передаче титула через орган земельного кадастра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — Главное управление по вопросам кадастра и земельной регистрации), а для защиты интересов покупателя требуется внесение отметки в земельный реестр (tapuya şerh verilmesi, регистрационная отметка о договоре) и юридически чистая структура проекта.
Как устроена сделка
Сделка обычно проходит в два этапа. Сначала у нотариуса (noter) заключается предварительный договор, затем проводится передача титула собственности (tapu devri, официальное оформление перехода права) в Управлении земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü, орган регистрации недвижимости) по месту нахождения объекта. Предварительный договор имеет обязательную силу для обеих сторон: продавец и покупатель обязаны завершить сделку на согласованных условиях.
Что должно быть предусмотрено в предварительном договоре
Практически значимый договор должен фиксировать цену покупки, график платежей, условия, от которых зависит завершение сделки, а также последствия нарушения обязательств каждой стороной. Важно указать договорную неустойку для продавца, если он не передаст титул, и утрату внесенного депозита для покупателя, если он не завершит сделку. Если договор составлен недостаточно четко, покупатель, уже внесший значительную сумму, при отказе продавца от передачи титула может оказаться в положении, когда фактически остается только требование о возмещении убытков, а не реальное понуждение к завершению сделки.
Зачем нужна отметка в реестре и в чем ограничение такого договора
Предварительный договор может быть внесен в земельный реестр как регистрационная отметка (şerh), чтобы защитить покупателя от передачи объекта третьему лицу до даты завершения сделки. Это особенно важно, потому что сам договор обещания продажи не заменяет регистрацию права собственности. До оформления передачи титула покупатель не становится собственником, даже если договор уже подписан и по нему произведены платежи.
Документы и условия для окончательной передачи титула
Если покупатель является иностранным гражданином, до передачи титула требуется отчет об оценке от эксперта-оценщика, уполномоченного Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK — государственный регулятор рынка капитала). Такой отчет должен быть актуальным, обычно не старше трех месяцев, точно идентифицировать приобретаемый объект и представляться при регистрационной процедуре. Управление земельного кадастра использует его для проверки того, что заявленная цена покупки не ниже оценочной стоимости. Для заявителей на гражданство через инвестиции этот отчет имеет дополнительное значение: если оценочная стоимость окажется ниже применимого порога (например, $400 000 для инвестиционного гражданства), заявление будет отклонено, даже если фактически была уплачена более высокая сумма.
Требования к оплате и порядок регистрации
Для иностранных граждан с января 2022 года предусмотрено обязательное конвертирование средств покупки в турецкие лиры через турецкий банк с получением документа о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi — банковское подтверждение конвертации для сделки). Этот документ должен охватывать полную цену покупки и позволять кадастровому органу проверить, что конвертация выполнена именно для приобретения недвижимости. На практике покупатель переводит средства в иностранной валюте на счет в турецком банке, банк конвертирует их в турецкие лиры и выдает соответствующий документ, который затем предъявляется при оформлении передачи титула. Оформление передачи титула проводится в Управлении земельного кадастра по записи через электронную систему записи (TAKBIS, государственная онлайн-система кадастровых процедур).
Какие документы потребуются покупателю иностранцу
- Заграничный паспорт и нотариально заверенный перевод
- Свидетельство о браке (если есть супруг или супруга, копии/переводы для всех участников сделки)
- Индивидуальный налоговый номер (Vergi Kimlik Numarası), который оформляется в турецкой налоговой службе (Vergi Dairesi)
- Отчет эксперта-оценщика (SPK)
- Документ из банка о конвертации валюты (Döviz Alım Belgesi)
- 1–2 цветные фотографии
Также возможны дополнительные документы по требованию нотариуса или кадастрового управления. Обычно срок регистрации занимает 1–2 недели после предоставления всех документов и оплаты соответствующих пошлин.
