Купить объект у застройщика без готового титула собственности (тапу, тур. tapu) можно, но важно понимать все связанные с этим риски и юридические нюансы. Обычно покупка оформляется не сразу посредством передачи права собственности, а через предварительный договор продажи (satış vaadi sözleşmesi) или в рамках проектного финансирования. В этом случае право собственности к вам не переходит до завершения строительства и оформления итогового тапу на ваше имя.
Почему риск выше без готового титула
Сделка обычно проходит в два этапа: сначала у нотариуса заключается предварительный договор продажи, затем - окончательная передача титула в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Предварительный договор является обязательным для сторон, но сам по себе не означает перехода права собственности. На стадии отсутствия тапу есть риск незавершения строительства, а значит — и невозможности оформить право собственности.
Что нужно проверить по самому объекту
Необходимо убедиться в юридической завершенности здания. Даже если оно построено, могут отсутствовать разрешение на строительство (inşaat ruhsatı), разрешение на ввод в эксплуатацию — искиан (yapı kullanma izni или iskan) и оформление полной кондоминиумной собственности (kat mülkiyeti). Если объект зарегистрирован только как этажная сервитутная доля (kat irtifakı) — это означает, что с точки зрения закона здание еще не признано пригодным для проживания, и могут быть ограничения на подключение электроэнергии, воды и других коммунальных услуг.
Какие проверки нужны до оплаты
Перед оплатой следует проверить выписку по титулу (актуально на момент сделки), реестр обременений на объект, разрешительную документацию (в т.ч. документы из местного муниципалитета о строительной и эксплуатационной документации), статус объекта в реестре недвижимости. Также важно юридически проверить продавца или застройщика — его право распоряжения объектом, деловую репутацию и полномочия.
Как оформляется предварительный договор и что в нем критично
Предварительный договор продажи (satış vaadi sözleşmesi), оформленный у нотариуса и внесенный в земельный реестр, частично защищает покупателя: продавец не сможет перепродать объект третьему лицу до завершения сделки. В договоре обязательно указываются цена, график платежей, условия передачи и ответственность сторон. Неустойка и возврат депозита — важнейшие условия для защиты покупателя.
Дополнительные документы и риски для иностранного покупателя
Иностранцу обязательно нужен отчет оценщика, аккредитованного Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). Также с 2022 года деньги за покупку должны быть обязательно конвертированы в турецкие лиры через турецкий банк, а банк выдает специальный документ о покупке валюты — Döviz Alım Belgesi. Перед передачей тапу или одновременно с ней этот документ предъявляется в Кадастровом управлении. Особое внимание — проверке доверенности, если продавец действует через представителя: проверьте подлинность через Центральную систему нотариусов Турции (Türkiye Noterler Birliği Bilişim Sistemi, NOTAS).
