Купить объект без разрешения на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izni, iskan) в Турции можно, но такая сделка связана с повышенным риском. Отсутствие искана означает, что официальное оформление использования здания не завершено. Из-за этого могут осложниться подключение коммунальных услуг, фактическое использование объекта, получение кредита, последующая продажа и документы, связанные с проживанием. Более безопасной считается покупка объекта с исканом либо как минимум в здании с ясно подтвержденной юридической базой.
Что означает отсутствие искана
Физическое существование здания и его юридический статус в Турции не совпадают автоматически. Здание может стоять фактически, но не считаться юридически завершённым, если отсутствуют строительное разрешение (inşaat ruhsatı), разрешение на ввод в эксплуатацию (yapı kullanma izni, iskan) или регистрация полноценной собственности на квартиру (kat mülkiyeti) по Закону о кондоминиумной собственности (Kat Mülkiyeti Kanunu). Если в земельном реестре объект оформлен не как кондоминиумная собственность, а как этажный сервитут (kat irtifakı, предварительный режим прав на будущие самостоятельные помещения), это означает, что искан ещё не получен.
Практические ограничения для покупателя
При отсутствии искана подключение электричества и воды формально считается нерегулярным с точки зрения муниципального регулирования, что может привести к проблемам с регистрацией коммунальных услуг на ваше имя, а также к рискам штрафов или приостановки пользования. Для покупателя это означает не только отсутствие юридического завершения объекта, но и практические сложности, если искан нужно получать задним числом. В старых зданиях и проектах, где искан так и не был оформлен, покупатель принимает на себя и сам этот дефект, и трудности его последующего устранения, иногда это может потребовать значительных вложений. Также в подобных случаях часто невозможно оформить ипотечный кредит, и могут возникнуть проблемы при последующей продаже. Кроме того, объекты без искана обычно не принимаются для целей получения ВНЖ или гражданства на основании инвестиций.
Что проверять до оплаты
До внесения денег рекомендуется:
- Проверить свежую выписку (tapu senedi) из Кадастрового управления (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) на день сделки или накануне.
- Уточните статус строительного разрешения (inşaat ruhsatı) и искана (iskan) в местном муниципалитете (belediye); не полагайтесь только на слова продавца.
- Проверьте реестр обременений — возможно, на объект наложены ограничения или запреты.
- Проверьте, как оформлена доверенность, если продавец действует через представителя. Для проверки соответствия и подлинности используется электронная система нотариальных данных (Türk Merkezi Noterlik Sistemi, NOTAS).
Как оформляется сделка
Стандартная процедура:
- Заключить у нотариуса предварительный договор купли-продажи (satış vaadi sözleşmesi). Документ должен содержать всю ключевую информацию — цену, условия, сроки, последствия нарушений.
- Передача права собственности осуществляется в Кадастровом управлении (Tapu Müdürlüğü) через оформление документы о праве собственности (tapu devri).
Важно! Предварительный договор можно внести в реестр для защиты покупателя до основного перехода права.
Документы и условия для иностранного покупателя
Для иностранных граждан перед регистрацией перехода права требуется:
- Отчёт об оценке объекта (экспертный отчёт) от лицензированного специалиста, утверждённого Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK). Отчёт действителен максимум 3 месяца и обязателен даже для покупок, не связанных с гражданством.
- Конвертация средств в турецкие лиры через турецкий банк и получение документы о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi), которую необходимо предъявить при регистрации.
- Паспорт и нотариально заверенный перевод, ИНН (Vergi Numarası), часто — турецкий мобильный номер.
Для заявителей на гражданство по инвестициям важно: объект в здании без искана, как правило, не признаётся для программы гражданства вне зависимости от цены.
