Покупка недвижимости в Турции, когда у продавца имеется только договор с застройщиком (müteahhit) и нет документы о праве собственности (tapu senedi), сопряжена с высокими юридическими рисками. В этой ситуации приобретается не зарегистрированное право собственности, а только договорное право требования, поэтому без выяснения позиции застройщика, остатка задолженности и правового статуса жилого комплекса связывать деньги опасно.
Что именно покупает покупатель
В российской практике иногда встречаются ситуации, когда можно заключить договор долевого участия до сдачи объекта. В Турции же право собственности возникает исключительно после регистрации сделки в реестре недвижимости (Tapu Sicili). Для перехода права требуется оформление в Управлении земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü). Если у продавца нет оформленного документы о собственности (tapu senedi), покупатель приобретает не собственность, а только право требования, зависящее от условий договора и согласия застройщика на уступку этого права.
Основные риски схемы с уступкой договора
До регистрации жилья в кадастре покупатель не признаётся законным собственником. Это значит, что даже если деньги будут уплачены в полном объёме, покупатель не получает юридических гарантий владения объектом. Необходимо дополнительно удостовериться, что застройщик согласен переоформить договор на нового покупателя, отсутствуют задолженности по оплате квартиры и проект соответствует законам и разрешениям.
Оформление перехода права собственности
Переход права собственности возможен только через кадастровый орган — Управление земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü), в системе регистрации TAKBIS. На приём должны явиться обе стороны (или их представители по доверенности), также для иностранца обязателен присутствие присяжного переводчика (yeminli tercüman). Только после выдачи документы о праве собственности (tapu senedi) покупатель считается законным владельцем недвижимости.
Документы и платежи для сделки
- Отчёт об оценке недвижимости от оценщика, сертифицированного Советом по рынкам капитала (Sermaye Piyasası Kurulu, SPK)
- Документ о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi) — подтверждающий официальную конвертацию валюты в турецком банке
- Паспорт и нотариальный перевод паспорта
- Нотариальное согласие супруга/и при покупке в браке
- Квитанция об оплате сбора за переход права собственности (tapu harcı) — 4% от стоимости недвижимости
С января 2022 года расчёты за недвижимость иностранцами производятся только через банки с подтверждением валютной операции.
Практические последствия для расчетов и безопасности
Самый опасный момент — передача денег при отсутствии права собственности у продавца. Оплата должна проводиться максимально безопасно, часто — через расчет в банке непосредственно перед регистрацией сделки. Если у продавца нет зарегистрированного права, даже стандартная регистрационная процедура не может гарантировать безопасный переход права, поэтому рекомендуется воздержаться от подобных схем покупки и требовать непосредственно регистрацию права на своё имя (выдачу tapu senedi).
Смотрите также:
- Можно ли по договору обещания продажи сразу оформить право собственности (тапу) в Турции?
- Можно ли купить недвижимость в Турции только по предварительному договору без оформления собственности в кадастре?
- Можно ли купить квартиру в Турции дистанционно по доверенности и какие условия для этого необходимы?
