Отдельная юридическая проверка сделки с одним объектом недвижимости в Турции на практике обычно стоит около 40 000–60 000 турецких лир (TL), но сумма зависит от юридического офиса и объема проверки. Некоторые адвокатские офисы могут предусматривать оплату в евро или долларах по согласованию. Если адвокат сопровождает не только проверку, но и всю покупку целиком, часто взимается дополнительная комиссия в размере около 1–2% от стоимости объекта.
Что обычно включает юридическая проверка объекта?
- Проверку «тапу» (tapu) — документы о праве собственности на недвижимость через Кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü);
- Анализ обременений, залогов, регистрационных ограничений;
- Проверку статуса разрешений на строительство, ввода в эксплуатацию и назначения земельного участка;
- Согласование с государственными органами при необходимости (например, при покупке сельскохозяйственных земель — с Министерством сельского и лесного хозяйства (Tarım ve Orman Bakanlığı));
- Проверку соответствия объекта инвестиционным требованиям для получения ВНЖ или гражданства;
- Правовую экспертизу договора купли-продажи или предварительного соглашения.
Обязательно согласуйте с выбранным адвокатом список задач до начала работы и убедитесь в наличии адвокатской лицензии (лицензия Adalet Bakanlığı). В Турции адвокаты обязаны быть зарегистрированы в Коллегии адвокатов (Baro).
Сроки и документы
Юридическая проверка одного объекта обычно занимает 3–7 рабочих дней, в зависимости от сложности дела и скорости получения документов. Для проверки понадобятся копии паспорта, документы о собственнике, кадастровые документы объекта (например, идентификатор участка), а иногда и полномочия для запроса информации в органах.
Правовая основа сделки
Базовые правила приобретения недвижимости иностранцами установлены Законом о земельном реестре № 2644 (Tapu Kanunu), прежде всего статьями 35 и 36. По этим нормам иностранные физические лица и иностранные или иностранно-капитальные компании могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права (sınırlı ayni hak), но только в пределах установленных законом ограничений. Для иностранных граждан право на приобретение зависит от того, включена ли их страна в перечень, определенный решением Президента Турции.
Условия для иностранных физических лиц
Иностранные физические лица могут приобретать в Турции различные виды недвижимости, включая жилье, коммерческие помещения, земельные участки и сельхозземли, если соблюдены законодательные ограничения. Если приобретается незастроенный объект, например участок или поле без строений, необходимо разработать проект, соответствующий назначению объекта, и в течение двух лет представить его на утверждение в компетентное министерство. Если обращение в министерство не подано в этот срок или проект не реализован вовремя, объект подпадает под процедуру ликвидации.
Согласования и специальные ограничения
Для отдельных категорий объектов требуется дополнительное заключение о допустимости приобретения. Если объект является сельскохозяйственной землей, запрашивается позиция Министерства сельского и лесного хозяйства (Tarım ve Orman Bakanlığı). Если объект находится на охраняемой территории (SİT alanı), заключение дается в зависимости от категории территории Министерством культуры и туризма (Kültür ve Turizm Bakanlığı) либо Министерством окружающей среды и градостроительства (Çevre ve Şehircilik Bakanlığı). Для компаний с иностранным капиталом, у которых 50% и более долей прямо или косвенно принадлежит иностранным лицам или у иностранной стороны есть право назначения руководства, приобретение недвижимости и ограниченных вещных прав подлежит разрешению губернаторства провинции (Valilik).
Компании и пределы их прав
Компания, созданная по праву иностранного государства, рассматривается как иностранная торговая компания и может приобретать недвижимость или ограниченные вещные права в Турции только в случаях, прямо предусмотренных специальными законами. Иная категория — компания с иностранным капиталом (yabancı sermayeli şirket), то есть компания, созданная по турецкому праву и зарегистрированная в Торговом реестре Турции (Türk Ticaret Sicili). Такие компании могут приобретать недвижимость и ограниченные вещные права в рамках своей уставной деятельности, а в случаях, предусмотренных статьей 36, использование таких объектов подлежит периодическому контролю со стороны губернаторств по данным земельного реестра.
Последствия нарушений
Если недвижимость приобретена с нарушением закона, используется не по цели приобретения, по незастроенному объекту не подано заявление в министерство в установленный срок либо проект не реализован вовремя, применяется ликвидация. Если собственник не устранит нарушение и не распорядится объектом в срок, установленный Министерством финансов (Maliye Bakanlığı), недвижимость или соответствующее право ликвидируются, переводятся в денежную форму, а сумма выплачивается правообладателю. Такой риск имеет практическое значение и для проверки объекта, и для более широкого адвокатского сопровождения сделки, стоимость которого зависит не только от цены объекта, но и от того, нужно ли анализировать специальные ограничения и разрешительные документы.
