Да, иностранцы могут купить недвижимость в Турции, даже если на объекте есть ипотека (ipotek). Однако ипотека — это юридическое обременение, которое не исчезает автоматически с переходом права собственности. Если обременение не снято до продажи или не погашается безопасным способом в момент заключения сделки, у покупателя возникает серьезный риск — в случае неурегулированной ипотеки банк может потребовать взыскания на объект даже уже у нового собственника.
Какие документы и проверки нужны при покупке
- Выписка из земельного реестра (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) с указанием всех обременений (ипотек, арестов и т.д.)
- Договор купли-продажи (с обязательной проверкой условия по снятию обременения)
- Платежное поручение или кредитное соглашение, если часть суммы идет на погашение ипотеки для снятия обременения при подписании договора
Важные моменты сделки с объектом под ипотекой
Сделку целесообразно проводить через нотариуса или с участием юриста. В большинстве случаев рекомендуется, чтобы продавец закрыл ипотеку до передачи права собственности или чтобы средства были зарезервированы на погашение обременения непосредственно в присутствии обеих сторон при регистрации в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Без надлежащей проверки и погашения обременения покупатель рискует потерять вложенные средства.
Покупка для получения гражданства Турции
Если вы приобретаете недвижимость для получения гражданства Турции за инвестиции, то по действующим правилам в сумму инвестирования учитывается только та часть стоимости объекта, которая не покрыта ипотекой. Минимальный порог для получения гражданства — инвестиции от 400 000 долларов США (по состоянию на 2024 год). Если объект стоит 500 000 долларов, но 200 000 из них покрыты ипотечным кредитом, для расчета учитывается только 300 000 долларов — этого недостаточно для участия в гражданской программе. Поэтому важно, чтобы весь объем обременения был снят, либо сумма собственных средств превышала необходимый минимум.
Контроль со стороны министерств и последствия
Соблюдение полномочий и ограничений в рамках покупки объектов под контролем со стороны губернаторств провинций (valilik) и Кадастрового управления. При выявлении нарушений, например, невыполненном обязательстве по снятию ипотеки, Министерство финансов (Maliye Bakanlığı) вправе истребовать устранение нарушения или инициировать продажу объекта с передачей остатка собственнику.
Итоги
- Покупка недвижимости с ипотекой возможна, но требует самой тщательной юридической проверки
- Ипотека должна быть снята до перехода права или полностью погашена на сделке
- Для целей инвестиционного гражданства учитывается только сумма без ипотеки
- Рекомендуется сопровождение опытного юриста
