Наиболее безопасная модель расчета при покупке недвижимости в Турции включает перевод денежных средств через банк с прозрачным, отслеживаемым платежом, без передачи наличных из рук в руки и без использования счета третьего лица. Для иностранных граждан обязательно оформление документа DAB (Döviz Alım Belgesi — справка о покупке валюты, выдаётся банком для документы валютной операции, связанной с приобретением недвижимости) и предоставление банковских платежных подтверждений. Самое безопасное закрытие сделки достигается одновременным переводом средств в день оформления перехода права в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) или по эскроу-модели (escrow, схема условного хранения и перечисления средств после перехода права).
Когда возникает право собственности
Договор купли-продажи недвижимости лишь создает права и обязательства сторон, но право собственности возникает только после регистрации в Реестре прав на недвижимость (земельном реестре, по-турецки Tapu Sicili). До завершения этой регистрации покупатель не становится официальным собственником, даже при наличии подписанного договора и проведенной оплаты.
Каким должен быть договор и его форма
Договор должен содержать полные документы сторон, регистрационные документы объекта недвижимости (адрес, кадастровый номер), цену покупки и порядок оплаты. Согласно статье 12 Турецкого кодекса обязательств № 6098 (Türk Borçlar Kanunu), допускается свобода документы договоров, но для сделок по переходу права собственности на недвижимость требуется нотариальная или официальная форма. Это закреплено статьёй 706 Турецкого гражданского кодекса (Türk Medeni Kanunu).
Документы для завершения перехода права
Для регистрации необходимо предоставить в Дирекцию земельного реестра (Tapu Müdürlügü) или нотариусу следующие документы: справку муниципалитета об отсутствии задолженностей по налогам на объект, документ о налоговой стоимости, полис обязательного страхования от землетрясения (DASK) и DAB-справку для иностранцев. Без этих документов переход права невозможен.
Как правильно оформлять расчеты
Рекомендуется, чтобы все денежные расчеты проходили по банковскому каналу, а операции подтверждались DAB и выписками банка. Недопустимы наличные передачи и перевод денег на счет третьего лица. Наиболее защищён вариант расчетов — перевод средств в момент подачи документов в земельный реестр или использование эскроу-счета через банк или нотариуса.
Риски, ограничения и обязательные платежи
Обременения, такие как ипотека или арест, не запрещают продажу, но могут привести к юридическим рискам для покупателя. Непогашенная ипотека позволяет кредитору потребовать принудительную продажу. Предварительный договор купли-продажи требует нотариального оформления и (для защиты от третьих лиц) регистрации в земельном реестре. Покупка сопровождается обязательной уплатой сбора за оформление права (такса tapu) — обычно 4% от заявленной стоимости, делящейся между сторонами (или полностью оплачиваемой покупателем по соглашению). Если в документах указана заниженная цена, возможны штрафы до 25% от неуплаченной суммы налога.
Смотрите также:
- Можно ли по договору обещания продажи сразу оформить право собственности (тапу) в Турции?
- Сколько налогов платить при покупке недвижимости в Турции?
- Можно ли гражданину России купить квартиру в Турции, если у продавца лишь договор с застройщиком, а не выданное свидетельство о собственности (tapu senedi)?
