Перед подписанием сделки необходимо убедиться, что продавец имеет законное право распоряжаться объектом недвижимости. Проверьте, совпадает ли имя собственника в записи о праве собственности в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) и в кадастровом документе tapu (титул о зарегистрированном праве на недвижимость) с лицом, которое продает объект.
Если продает не сам собственник, должны быть представлены нотариальная доверенность (noter vekaletnamesi — документ о представительстве), а для компаний — также образец подписи уполномоченных лиц (imza sirküleri, подтверждение права подписи) и уставные документы, подтверждающие полномочия. Все документы должны быть оригинальными или нотариально заверенными копиями. Если хотя бы один из этих пунктов не совпадает или вызывает сомнения, от сделки следует отказаться.
Как проверить право собственности?
Самый надежный способ — запросить у продавца официальную выписку из земельного реестра по объекту недвижимости (tapu senedi). Для этого вы можете обратиться в Кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) лично или с помощью адвоката. В выписке будет указано имя действующего собственника, адрес объекта, кадастровый номер и основания владения. Уточните, не наложены ли на объект обременения (залоги, аресты и пр.).
Что делать, если продает не собственник?
Если сделку проводит представитель, обязательно просите нотариальную доверенность (noter vekaletnamesi), а в случае компании — учредительные документы, приказ о назначении представителя, образец подписи (imza sirküleri). Все цепочки полномочий должны быть прослеживаемы до действующего собственника.
Важные нюансы для электронных объявлений
Размещение объявления через агентство недвижимости требует выдачи полномочий на государственном портале e-Devlet (государственная электронная система). Собственник выбирает объект, указывает номер разрешения агентства (Yetki Belgesi Numarası) и срок действия полномочий (не менее трех месяцев). Агентство размещает объявление только при наличии действующего разрешения и выданного полномочия по конкретному объекту.
Что проверяет система при подаче объявления?
Площадка требует указания номера объекта недвижимости (taşınmaz numarası, уникальный идентификатор). Система сверяет наличие полномочий — если всё в порядке, объявление публикуется. Но помните, что такая проверка касается только размещения объявления, а не юридической чистоты сделки!
Недвижимость без записи в tapu
Если у объекта нет tapu (например, строящийся дом без оформления этажной собственности — kat irtifakı, или объект из проектов Управления массового жилищного строительства — Toplu Konut İdaresi Başkanlığı), на порталах выставляют отметку «U меня нет tapu» («Tapum Yok»). Эти объекты требуют особенно тщательной проверки.
Практические советы
- Обязательно сверяйте документы в tapu с паспортом продавца.
- Требуйте оригиналы и нотариальные копии всех доверенностей и корпоративных документов.
- Проверьте объект на отсутствие долгов, арестов и судебных споров.
- При сомнениях обращайтесь к юристу или независимому адвокату.
