Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и использование (искан, по-турецки “iskan”) создает серьезный риск. Для иностранного покупателя это относится к важнейшим вопросам, которые нельзя отложить на потом: без искана усложняются подключение коммунальных услуг к объекту, получение ипотечного кредита, последующая продажа, оформление проживания (например, вида на жительство), а также иное официальное использование недвижимости.
Почему отсутствие искана имеет практическое значение
При юридической проверке объекта отдельно оцениваются законность строительства и наличие разрешения на ввод в эксплуатацию (искан). Если такого разрешения нет, это обычно рассматривается как один из очевидных тревожных признаков при заключении сделки. Для покупателя это означает не только юридический, но и практический риск: объект сложнее использовать в официальном обороте, возникает риск дополнительных расходов и сложностей с последующими действиями с этой недвижимостью.
Какие процессы усложняются
Недвижимость без искана затрудняет сразу несколько ключевых процессов:
- оформление договоров на электроэнергию, воду, газ (коммунальные услуги),
- получение ипотечного кредита в турецких банках,
- совершение дальнейшей продажи (перепродажа новому владельцу),
- официальное оформление проживания, включая вопросы вида на жительство,
- любое дальнейшее легальное использование недвижимости.
Наличие искана относится к обязательной части при проверке зонирования и разрешенного статуса использования объекта. Его отсутствие всегда повышает риски для покупателя.
На что обратить внимание до передачи депозита
До передачи денег обязательно проведите правовую и фактическую проверку объекта. В первую очередь — проверку документы о праве собственности (тапу, tur. “tapu”), включая собственника, участок, самостоятельную секцию и все отметки в реестре. Проверяйте обременения: ипотеку, аресты, узуфрукт, проектные ограничения, незавершенные судебные споры или строительные сервитуты. Особое значение имеет проверка законности строительства и наличия искана — это ключевые признаки безопасности сделки.
Какие документы потребуются и как проходит сделка
Для оформления сделки от покупателя требуются:
- действующий заграничный паспорт,
- при необходимости — нотариальный перевод паспорта для подачи в Кадастровое управление (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü),
- турецкий налоговый номер,
- подтверждение адреса проживания,
- документы, подтверждающие легальность перевода денег (банковская выписка).
Все эти документы необходимы для сделки, однако отсутствие искана нельзя компенсировать другими бумагами: объект без искана остается рисковым даже при полностью чистой юридической истории.
Влияние на вопросы проживания
Согласно статье 31 Закона об иностранцах и международной защите покупка недвижимости с кадастровой стоимостью, определяемой миграционными органами (Главное управление по вопросам миграции — Göç İdaresi Genel Müdürlüğü), может быть основанием для выдачи краткосрочного вида на жительство, который подлежит ежегодному продлению. Но отсутствие искана усложняет оформление проживания и официальный статус объекта в полиции и муниципалитете. Поэтому наличие искана следует рассматривать как обязательный элемент при покупке недвижимости для собственного проживания или для оформления ВНЖ.
