Да, гражданин России может купить недвижимость в Турции по доверенности, оформленной за рубежом и апостилированной. Иностранный покупатель вправе уполномочить представителя действовать от его имени, личное присутствие в Турции для завершения сделки не требуется. Однако доверенность, оформленная за границей, должна соответствовать турецким формальным требованиям: пройти нотариальное удостоверение, апостилирование (для стран-участников Гаагской конвенции) либо консульскую легализацию в зависимости от страны оформления, сопровождаться заверенным переводом на турецкий язык и содержать прямо указанные полномочия на покупку, действия в земельном реестре, банковские операции и получение объекта. Если такие полномочия сформулированы неясно или отсутствуют, оформление будет остановлено.
Правовое основание сделки
Переход права собственности происходит только после регистрации в земельном реестре Турции (Tapu Sicili — официальный государственный реестр прав на недвижимость). Подписание предварительного договора или внесение депозита не передаёт право собственности. Окончательное оформление совершается в Управлении земельного реестра (Tapu Müdürlüğü — орган регистрации сделок с недвижимостью), где стороны либо их представители по доверенности участвуют в регистрационной процедуре.
Требования к доверенности
Доверенность, выданная за пределами Турции, должна быть нотариально удостоверена. Для стран, участвующих в Гаагской конвенции (в том числе Россия), требуется апостиль; для остальных — легализация в консульстве Турции. К доверенности должен прилагаться заверенный перевод на турецкий язык (профессиональный, с последующим нотариальным удостоверением в Турции). В доверенности должны быть прямо перечислены полномочия: подписание акта передачи прав в земельном реестре, уплата налогов, получение документы о праве собственности (TAPU), действия с реестром, банковские операции и иные действия по приобретению объекта. Общая доверенность с размытыми формулировками может не приниматься Управлением земельного реестра.
Документы и предварительные условия
Перед регистрацией сделки должны быть подготовлены следующие документы и выполнены условия:
- Турецкий налоговый номер покупателя
- Банковский счёт на имя покупателя в турецком банке
- Документ о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi — банковская справка о валютной конверсии)
- Полис обязательного страхования от землетрясения (DASK — обязательное страхование недвижимости от землетрясения)
- Если покупатель не владеет турецким языком и участвует в сделке — обязательное присутствие присяжного переводчика (yeminli tercüman — официальный переводчик с правом участия в государственных процедурах)
- Оригинал и нотариально заверенная копия доверенности, с присяжным переводом
Как проходит оформление в земельном реестре
Оформление завершается в Управлении земельного реестра (Tapu Müdürlüğü): регистратор оглашает описание объекта, условия сделки, проверяет уплату налогов и сборов, стороны (или представители по доверенности) подтверждают согласие, после чего регистрационная запись подтверждается, и новый собственник фиксируется в государственном реестре. Если действует представитель по доверенности, он совершает все действия от имени покупателя. После регистрации новый TAPU (турецкий документ о праве собственности) выдаётся, как правило, в тот же день или в течение нескольких дней.
Ограничения и последствия после регистрации
Покупатель вправе отозвать доверенность до завершения сделки. Если доверенность не соответствует турецким требованиям по форме, языку, объёму полномочий или заверению, Управление земельного реестра вправе отклонить её и остановить регистрацию. После регистрации требуется уведомить местный муниципалитет о смене собственника для начисления налога на недвижимость (emlak vergisi — ежегодный налог на объект), подтвердить переоформление DASK на нового владельца и, при необходимости, использовать TAPU для электронного документы на вид на жительство на основании собственности через Управление по вопросам миграции (GİGM e-ikamet).
