Если застройщик задерживает передачу права собственности, покупатель не обязан ждать неопределенно долго. В зависимости от условий договора он может требовать передачи права собственности, выплаты договорной неустойки (penalty), возврата уплаченной суммы и возмещения убытков. На практике задержка часто связана с отсутствием разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (искан, tapu iskanı), режима этажной собственности (kat mülkiyeti), недоработками по проекту или финансовыми проблемами застройщика.
На чем обычно возникает задержка
Задержка обычно возникает до оформления перехода права в Управлении земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü), который регистрирует переход права собственности и выдает документ о праве собственности (Tapu). Причиной задержки могут быть отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (искан), отсутствие оформленного режима этажной собственности (kat mülkiyeti), недостатки проектной документации, а также финансовые затруднения застройщика. Для передачи права собственности обязательно наличие всех технических и сопутствующих документов, в том числе разрешения на ввод в эксплуатацию, градостроительных и проектных согласований, а также справок об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и айдату (aidat), если это требуется.
Какие требования может заявить покупатель
Основным ориентиром являются условия договора. Покупатель вправе требовать от застройщика фактической передачи права собственности, выплаты неустойки за просрочку, возврата уплаченной суммы и возмещения убытков. Применяется Закон о защите прав потребителей Турции (Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun). Дополнительно можно обратиться в суд или к адвокату в случае отказа от исполнения обязательств. Какие конкретно требования доступны — зависит от текста заключенного договора. Важно также до подписания договора проверить надежность застройщика и наличие всех разрешительных документов.
Как должна проходить передача права собственности
Передача оформляется в Tapu Müdürlüğü. На прием должны явиться обе стороны или их официальные представители по нотариально заверенной доверенности. Перед регистрацией права собственности оплачивается государственная пошлина за оформление (Tapu harcı), которая составляет обычно по 2% от стоимости для продавца и покупателя (возможен иной расклад по соглашению сторон). Во время документы регистратор оглашает условия передачи, стороны подтверждают согласие, после чего переход права регистрируется, а покупатель вносится в государственный реестр собственников. После завершения выдается документ Tapu — официальный титул собственника, как правило, в тот же день или в течение нескольких дней.
Документы и формальности, без которых оформление может не состояться
До регистрации требуется предоставить:
- Налоговый номер в Турции
- Банковский счет в Турции
- Документ о покупке иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi) для иностранных покупателей
- Полис обязательного страхования от землетрясения (DASK)
- Перевод паспорта на турецкий язык (нотариально заверенный в Турции или в турецком консульстве)
Если покупатель не участвует лично
Передача может быть проведена через доверенность, соответствующую турецким стандартам. Если доверенность выдана в другой стране, нужна её нотариальная легализация, апостиль (если страна участник Гаагской конвенции) или консульская легализация с последующим переводом на турецкий язык, заверенным нотариусом. Доверенность должна прямо содержать полномочия: подписание акта передачи в Tapu Müdürlüğü, оплату Tapu harcı и получение Tapu. Общая доверенность без указания конкретных полномочий, скорее всего, не примут. Покупатель сохраняет право отозвать доверенность до завершения сделки.
Практические советы
- Перед подписанием договора проверьте у застройщика наличие всех разрешений и статуса земли
- Оформляйте все обязательства в письменной форме, указывайте срок передачи права собственности
- При задержке обращайтесь к адвокату и фиксируйте все обращения к застройщику
- В случае нарушения условий договора защищайте свои права через суд и потребительские органы Турции
