Как правило, нет: покупать такой объект как квартиру в текущем виде не следует. Если в свидетельстве о собственности (тапу, официальное удостоверение права собственности, выдается Кадастровым управлением — Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) и в земельном реестре недвижимость указана как офис, склад или земельный участок, а продается как квартира, ее юридическая характеристика иная. То, что приобретает покупатель, определяется видом объекта в записи о праве собственности (тапу, tapu — официальный реестр прав на недвижимость). Поэтому до исправления назначения объекта и его записи сделка не считается безопасной.
Что определяет предмет покупки
Ключевое значение имеет не описание объекта в рекламе или устных объяснениях, а его вид в реестре прав на недвижимость. Если в записи указан офис, склад или участок, именно этот объект с такой юридической природой и является предметом сделки. Поэтому продажа объекта как квартиры при ином виде в реестре означает несоответствие между фактическим предложением и зарегистрированным статусом недвижимости.
Какое исправление требуется до сделки
До оформления безопасной сделки сначала должно быть проведено исправление вида объекта (cins tashihi — изменение зарегистрированного назначения недвижимости) и приведена в соответствие запись в реестре прав. Пока это не сделано, исходить из того, что приобретается именно квартира, нельзя. Экспертный вывод прямо указывает, что до исправления вида и характера записи в реестре совершение сделки небезопасно.
Как оформляется основная сделка
Официальный акт сделки (resmi senet — основной регистрационный документ по сделке с недвижимостью) оформляется по установленной процедуре. В нем указываются документы о личности сторон и их налоговые номера. Документ подписывают стороны и сотрудники управления земельного реестра (tapu sicil müdürlüğü — орган регистрации прав на недвижимость), после чего его утверждает руководитель реестра или уполномоченный сотрудник. Если возникают сомнения в личности сторон, могут потребовать свидетелей. По просьбе заинтересованных лиц оформление официального акта возможно по месту жительства. При этом поступившие решения об аресте или ограничениях вручаются сотруднику, выехавшему для оформления.
Предварительные договоренности и их пределы
Нотариально оформленный договор обещания продажи недвижимости (gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi — обязательство совершить продажу в будущем) может быть внесен в реестр в виде отметки по заявлению одной из сторон. Аналогично вносится отметка по договорам строительства в обмен на долю в земельном участке. Однако такая отметка не заменяет исправление вида объекта и не превращает офис, склад или участок в квартиру. Если в течение пяти лет с момента отметки продажа не совершается либо соответствующее право не учреждается и не регистрируется, отметка удаляется регистратором автоматически.
Практические последствия для покупателя
Если запись в реестре не исправлена, покупатель принимает на себя объект с тем юридическим видом, который указан в правоустанавливающей записи. Это означает, что при обозначении объекта как офиса, склада или участка нельзя рассматривать его как квартиру только потому, что так его представляет продавец. Для безопасного оформления значение имеют именно зарегистрированные характеристики недвижимости и официальный акт, подписанный и утвержденный в порядке, установленном для регистрационных действий.
Какие документы требуются для исправления вида объекта
Для изменения назначения объекта (cins tashihi) обычно требуются:
- Техническое заключение или акт (выдается архитектором/инженером);
- Документы о соответствии проекту (из управления градостроительства — İmar Müdürlüğü);
- Согласие всех собственников (если их несколько);
- Оплата официальной государственной пошлины за внесение изменений;
- Паспорт или удостоверение личности, ИНН;
- Заявление на исправление вида объекта.
Процедура занимает обычно 2–4 недели в зависимости от региона. Проверьте актуальные требования и стоимость госпошлины непосредственно в Кадастровом управлении (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) вашего района.
